Betriebsliegenschaften, Abwart- und Mitarbeiterwohnungen, Warenlager, Landreserven für mögliche Expansionen – sie alle hatten einen festen Platz in so mancher Betriebsbilanz eines Unternehmens. Doch die Zeiten haben sich geändert. Nach Restrukturierungen, Optimierungen und Neuausrichtungen wird dieses «Gewohnheitsrecht» von Immobilienanlagen infrage gestellt. Bei einer objektiven Analyse des Betriebsportfolios wird nicht selten festgestellt, dass Betriebsimmobilien obsolet sind oder, dass ein Unternehmen diese nicht optimal nutzt. Noch schlimmer: Viele angeblich betriebsnotwendigen Liegenschaften und Anlagen – ein leerstehendes Warenlager, ein nicht mehr benötigter Büroanbau – verursachen unnötige Betriebskosten. Häufig stehen unumgängliche Erneuerungen an, aber das Kapital fehlt. Oder in belasteten Liegenschaften tickt eine Zeitbombe.
Darf ein Unternehmen diesen «alten Zopf» abschneiden? Sind die Immobilien tatsächlich noch betriebsnotwendig oder schlummert hier gar ein grosses Potenzial? Diesen Fragen sollte sich jede Geschäftsleitung öffnen. Die Möglichkeiten zur gewinnbringenden Verwertung sind vielfältig.
Einer der Wege besteht darin, eine nicht mehr benötigte Immobilie selber zu entwickeln und neu zu positionieren. Doch ist dies selten eine Kernkompetenz eines Produktions- oder Dienstleistungsunternehmens. Und die Komplexität einer Umnutzung, eines Sanierungs- oder gar eines Ersatzneubauprojekts ist höher, als man auf den ersten Blick denken könnte. Sind mit dem Projekt zum Beispiel Zonenänderungen der kommunalen Bau- und Nutzungsordnung verbunden oder bedarf es eines Gestaltungsplans mit öffentlicher Mitwirkung, können Jahre ins Land gehen – mit ungewissem Ausgang. Ein solcher Prozess bindet unnötig viele Ressourcen, die dann zu diesem Zeitpunkt im Betrieb fehlen.
Gut beraten ist, wer für einen solchen Prozess im ersten Schritt einen Profi für die Immobilienentwicklung beizieht. Idealerweise verfügt sie oder er über reife Erfahrung in ähnlich gelagerten Immobilienprojekten. Die Aufgabe der Fachperson ist nebst vielem anderen, Optionen für die künftige Nutzung und die Finanzierung aufzuzeigen. Auf dieser Grundlage kann der Eigentümer dann fundierte Entscheidungen treffen. Die Entwicklung einer Liegenschaft auf eigene Rechnung kann dabei eine Option sein, es gibt aber noch verschiedene andere.
Bei der Suche nach dem passenden Immobilienentwickler ist guter Rat teuer. Bei der Wahl des Immobilienberaters beziehungsweise -maklers lohnt es sich, darauf zu achten, dass es sich um ein Mitglied der Schweizerischen Maklerkammer (SMK) handelt. Eine Liste der Mitglieder ist auf der Website verfügbar.
